Direito imobiliário
A maior parte dos problemas imobiliários que chegam a um escritório poderia ter sido evitada por uma análise de duas semanas antes da assinatura. Matrícula, certidões do imóvel, certidões pessoais do vendedor, situação fiscal e condominial: cada um desses documentos pode conter o motivo pelo qual a compra não deveria acontecer — ou a condição que precisa entrar no contrato.
Reunimos matrícula atualizada, certidões do imóvel, certidões pessoais do vendedor e do cônjuge, situação fiscal e declaração de quitação condominial. Se o vendedor for pessoa jurídica ou espólio, a lista aumenta.
A matrícula é lida do início, não apenas na última averbação. Transmissões anteriores mal resolvidas reaparecem como vício de origem anos depois, e é nessa leitura que aparecem usufruto, penhora, hipoteca, indisponibilidade e cláusulas restritivas.
Cruzamos as certidões pessoais com os processos em que o vendedor figura. O objetivo é medir risco de fraude à execução: uma venda válida pode ser desfeita se, ao vender, o alienante já respondia a ação capaz de levá-lo à insolvência.
Você recebe um documento com o que foi encontrado, a gravidade de cada ponto, o que pode ser resolvido antes da assinatura e o que deveria interromper a negociação.
Redigimos ou revisamos o compromisso de compra e venda, com condições suspensivas, prazos, multas e a definição de quem responde por cada débito e por cada custo de transmissão.
A propriedade só se transfere com o registro. Acompanhamos até a matrícula sair com o seu nome, incluindo eventual exigência do oficial.
Análise documental completa
1 a 3 semanas, conforme a rapidez dos cartórios e a complexidade da cadeia dominial
Redação ou revisão de contrato
3 a 7 dias após a conclusão da análise
Registro da escritura
15 a 45 dias no cartório, variando por comarca e por eventual exigência do oficial
Faixas indicativas, com base na prática. O prazo real depende da comarca, do cartório e das particularidades de cada caso.
O imóvel pode estar limpo e a compra ainda assim ser anulada por conta da situação pessoal do vendedor.
Certidão é retrato de um instante. Entre a emissão e a assinatura, uma penhora pode ser averbada.
O sinal é o momento em que o poder de negociação é maior. Depois dele, corrigir cláusula custa caro.
Escritura lavrada e não registrada não transfere propriedade. Quem não registra, não é dono.
Sim. O imóvel pode estar livre e a venda ainda assim ser anulada por fraude à execução, se o vendedor responder a processos.
A imobiliária verifica a documentação para viabilizar a venda. O advogado verifica para proteger o comprador. Os dois interesses não são o mesmo.
Em geral entre uma e três semanas, conforme a rapidez dos cartórios envolvidos.
É a hipótese de fraude à execução. O risco depende de o vendedor já responder, na data da venda, a processo capaz de levá-lo à insolvência, e de haver ou não averbação na matrícula. A análise das certidões pessoais antes da compra é justamente o que mede esse risco.
Pode valer, e frequentemente com desconto. Mas exige inventário concluído ou alvará judicial autorizando a venda, além da concordância de todos os herdeiros. Sem isso, não há transmissão válida.
Aumenta a lista de certidões e entra a análise do contrato social, para verificar quem tem poderes para vender. Também cresce o risco fiscal e trabalhista a ser medido.
Nem todo problema inviabiliza a compra. Boa parte é contornável por condição suspensiva, retenção de parte do preço ou exigência de quitação prévia. O parecer separa o que é impeditivo do que é negociável.
Reunimos nesta seção os textos que explicam, em detalhe, cada etapa da análise descrita acima.
Envie os documentos que tiver. Devolvemos uma leitura dos riscos e dos caminhos possíveis antes de qualquer contratação.