Direito imobiliário
Na alienação fiduciária da Lei 9.514/97, o imóvel pode ser levado a leilão fora do Judiciário, em prazos curtos e com requisitos formais rígidos. Justamente por serem rígidos, esses requisitos são frequentemente descumpridos — e é aí que existe defesa. Do outro lado, quem arremata precisa saber o que está comprando.
Na alienação fiduciária, o procedimento começa com a intimação para purgação da mora. Requisitos de forma, prazo e pessoa intimada são rígidos — e é onde estão os vícios mais frequentes.
Antes ou depois da consolidação da propriedade, os caminhos são diferentes. Identificar a fase exata define o que ainda é possível.
Conferência do saldo, dos encargos e da taxa aplicada, para verificar se o valor exigido para purgar a mora corresponde ao contrato.
Repactuação, portabilidade ou purgação, quando há viabilidade financeira. Costuma ser mais rápido e barato que litigar.
Quando há vício no procedimento ou abusividade no contrato, com pedido de suspensão do leilão quando ainda houver tempo hábil.
Para quem compra: análise do edital, da matrícula, da ocupação e dos débitos antes do lance, e imissão na posse depois da arrematação.
Purgação da mora
15 dias contados da intimação, prazo legal e curto
Consolidação e leilão
Após a consolidação, o primeiro leilão ocorre em 30 dias, e o segundo em 15 dias após o primeiro
Medida judicial de suspensão
Precisa ser proposta antes do leilão para ter efeito prático — dias, não semanas
Imissão na posse do arrematante
De 3 meses a 1 ano, conforme a resistência do ocupante e a comarca
Faixas indicativas, com base na prática. O prazo real depende da comarca, do cartório e das particularidades de cada caso.
O prazo de 15 dias corre independentemente de você reagir. Perdido esse prazo, o leque de alternativas encolhe drasticamente.
Antes da consolidação existem muitas saídas. Depois, restam poucas e mais difíceis.
O deságio costuma refletir exatamente o custo e o tempo de desocupar o imóvel.
Cota condominial é obrigação que acompanha o imóvel. O arrematante pode responder por ela.
Depende. Vícios na notificação e na intimação para purgação da mora são a hipótese mais comum de anulação, e o prazo para agir é curto.
Pode ser, com análise prévia. O risco raramente está no preço — está na ocupação, nos débitos que acompanham o imóvel e na fase do procedimento.
Até a consolidação da propriedade, sim. Depois disso, as alternativas mudam.
Só quando esgotadas as tentativas de intimação pessoal, e comprovadamente. Edital usado como atalho é um dos vícios mais comuns e mais relevantes nesses procedimentos.
Se a arrematação superar a dívida e as despesas, o saldo deve ser devolvido ao devedor. Na prática, essa devolução muitas vezes precisa ser cobrada.
Depende do vício encontrado e da sua capacidade de pagamento. Quando há como purgar a mora, negociar quase sempre é mais rápido e mais barato.
Matrícula e ônus, fase do procedimento, regularidade das notificações, débitos de IPTU e condomínio, situação de ocupação e condições do edital quanto à responsabilidade por dívidas.
Como o financiamento e a arrematação mudam a análise do imóvel e do vendedor.
Envie os documentos que tiver. Devolvemos uma leitura dos riscos e dos caminhos possíveis antes de qualquer contratação.