Direito imobiliário
Um imóvel sem registro regular não pode ser vendido, financiado, dado em garantia nem inventariado com segurança. A regularização transforma uma posse de fato em propriedade de direito — e, desde o Provimento 65/2017 do CNJ, boa parte disso pode ser feita diretamente no cartório, sem processo judicial.
Antes de qualquer custo, verificamos se o caso preenche os requisitos de alguma modalidade de usucapião ou de outro instrumento de regularização, e qual via tende a ser mais rápida.
Extrajudicial, em cartório, quando há documentação e concordância dos confrontantes. Judicial quando falta consenso, quando há litígio ou quando o cartório apresenta exigência insuperável.
Reunimos o que demonstra posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo exigido: contas de consumo, IPTU, contratos, fotos datadas, declarações de vizinhos e, quando cabível, prova testemunhal.
Levantamento topográfico com planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT, e anuência dos confrontantes.
Ata notarial e requerimento no registro de imóveis, na via extrajudicial. Petição inicial, citação dos interessados e manifestação do Ministério Público e dos entes públicos, na via judicial.
O procedimento termina com a abertura ou a retificação da matrícula em seu nome. A partir daí o imóvel pode ser vendido, financiado, dado em garantia e inventariado.
Usucapião extrajudicial
Em geral de 6 meses a 1 ano e meio, muito dependente da resposta dos confrontantes e das exigências do oficial
Usucapião judicial
Em geral de 2 a 5 anos, variando bastante por comarca e pela existência de contestação
Retificação de área
De 3 meses a 1 ano, conforme haja ou não divergência com os confrontantes
Adjudicação compulsória
Desde 2022 há também via extrajudicial, que pode reduzir o procedimento a alguns meses
Faixas indicativas, com base na prática. O prazo real depende da comarca, do cartório e das particularidades de cada caso.
IPTU é prova de posse, não título de domínio. Ajuda no processo, mas sozinho não regulariza nada.
A regularização leva meses ou anos. Quem só começa quando surge um comprador, perde o comprador.
Na via extrajudicial, a concordância dos vizinhos é decisiva. Um confrontante contrário pode empurrar o caso inteiro para o Judiciário.
Planta e memorial custam caro. Vale confirmar a viabilidade jurídica antes de encomendar o trabalho técnico.
Não. Desde 2017 a via extrajudicial é possível quando há acordo entre os confrontantes e a documentação está completa, e costuma ser bem mais rápida.
Depende da modalidade — de 5 a 15 anos, conforme o uso, a existência de justo título e a boa-fé.
Ele gera direitos entre as partes, mas não transfere a propriedade. A regularização é o que fecha essa lacuna.
Bem gravado por hipoteca ou alienação fiduciária traz complicações relevantes, porque há um credor com direito real sobre o imóvel. Cada caso exige análise específica da matrícula.
Não. Bens públicos não são passíveis de usucapião, em nenhuma modalidade. Para núcleos urbanos informais em área pública, o caminho costuma ser a REURB.
É a regularização fundiária urbana da Lei 13.465/2017, aplicável a núcleos urbanos informais consolidados. Divide-se em REURB-S, para população de baixa renda, e REURB-E, para os demais casos, com regras e custos diferentes.
Nem sempre. Muitas vezes o caminho correto é o inventário, e não a usucapião. A escolha errada custa tempo e dinheiro — por isso a análise de viabilidade vem antes de tudo.
Textos que detalham as situações documentais que levam um imóvel a precisar de regularização.
Envie os documentos que tiver. Devolvemos uma leitura dos riscos e dos caminhos possíveis antes de qualquer contratação.