O imóvel foi visitado, tem casa construída, portão, garagem e talvez um segundo pavimento. A documentação chega e, na matrícula, aparece apenas um terreno. Nenhuma menção à construção que qualquer pessoa vê ao chegar no endereço.
A explicação costuma ser simples e verdadeira: a obra foi feita e ninguém levou a informação ao cartório. O que gera dúvida é o efeito disso sobre a compra, especialmente quando há financiamento envolvido ou quando o comprador imagina revender no futuro.
Este texto explica o que é a averbação de construção, por que a matrícula fica desatualizada, quais reflexos essa ausência tende a produzir e quais são os caminhos usuais de regularização. A situação é comum e, na maior parte dos casos, tem solução conhecida.
Averbação de construção é o ato que insere a obra na matrícula
A matrícula descreve o imóvel. Quando é aberta para um lote, ela descreve um terreno: medidas, confrontações, localização.
Se depois disso uma construção é erguida, o imóvel muda. Deixa de ser terreno e passa a ser terreno com edificação. Para que o registro reflita essa mudança, é preciso um ato específico, a averbação da construção.
Sem esse ato, a construção existe no mundo real, mas não existe para o registro de imóveis. A matrícula continua descrevendo um bem que não corresponde ao que está no local.
A matrícula fica desatualizada porque a averbação depende de iniciativa do proprietário
O registro não é atualizado automaticamente. Nenhum órgão comunica ao cartório que uma obra foi concluída.
A averbação depende de o proprietário reunir documentos e requerer o ato. Em geral, isso envolve o habite-se ou documento municipal equivalente, a certidão que comprove a regularidade das contribuições previdenciárias relativas à obra e os documentos técnicos do projeto.
Como cada uma dessas etapas tem custo e tempo, é frequente que a construção seja concluída, ocupada e usada por anos sem que a averbação seja feita. Não é indício de má-fé; é uma pendência administrativa que se acumula.
O comprador adquire o que está descrito na matrícula
Este é o ponto central. A escritura e o registro operam sobre o bem tal como ele está descrito no registro.
Se a matrícula descreve apenas um terreno, formalmente o que se transfere é um terreno, ainda que o preço pago tenha considerado a casa construída.
Na prática, a construção acompanha o solo e o comprador passa a ser proprietário do conjunto. O problema não é de propriedade, e sim de prova documental: o patrimônio adquirido não está integralmente refletido no documento que o representa.
Isso costuma aparecer quando o comprador precisa usar o imóvel para alguma finalidade que exige documentação completa.
O financiamento é onde a ausência de averbação aparece primeiro
Instituições financeiras avaliam a garantia com base no que consta do registro. A avaliação considera o imóvel construído, mas a garantia se apoia no bem descrito na matrícula.
Por isso, é comum que a concessão de crédito seja condicionada à regularização prévia da construção, ou que o valor liberado seja calculado apenas sobre o terreno.
Quando a compra depende de financiamento, a averbação deixa de ser um detalhe futuro e passa a ser condição da própria operação, com impacto direto sobre prazos e sobre quem assume o custo da regularização.
A venda futura tende a esbarrar na mesma pendência
Quem compra hoje um imóvel com construção não averbada tende a encontrar, na revenda, exatamente a dificuldade que enfrentou agora.
O comprador seguinte fará as mesmas perguntas, e o banco dele fará as mesmas exigências. Se a pendência não foi resolvida, ela reaparece, agora com o atual proprietário na posição de quem precisa regularizar.
Outros efeitos costumam surgir em situações específicas:
- inventário e partilha, em que o bem precisa ser descrito com precisão
- uso do imóvel como garantia em qualquer operação de crédito
- contratação ou acionamento de seguro sobre a edificação
- lançamento de IPTU incompatível com a área efetivamente construída
A regularização segue um caminho conhecido
Averbar uma construção é um procedimento com etapas razoavelmente padronizadas, ainda que a documentação exigida varie conforme o município e o cartório.
O percurso costuma passar pela regularização da obra perante a prefeitura, com aprovação de projeto ou regularização de edificação existente e emissão do documento de conclusão, pela apuração e recolhimento das contribuições previdenciárias da obra, e pelo requerimento da averbação no registro de imóveis.
Quando a construção não segue o projeto aprovado ou avança sobre recuos e limites, o caminho pode ser mais longo e envolver adequação ou procedimento municipal específico. Em alguns casos, o município oferece programas de regularização.
O tempo e o custo variam bastante conforme o porte da obra e a situação encontrada, o que torna o levantamento prévio mais útil do que a estimativa genérica.
A negociação muda quando a pendência é conhecida antes
Identificar a ausência de averbação antes da assinatura não costuma inviabilizar a compra. Costuma mudar a forma como ela é estruturada.
É possível, dependendo da operação, atribuir contratualmente a obrigação de regularizar ao vendedor com prazo definido, reter parte do preço até a conclusão do ato, ajustar o valor considerando o custo da regularização ou assumir a tarefa de forma consciente, sabendo o que ela envolve.
O que separa essas alternativas de um problema é o momento em que a informação aparece. Antes da assinatura, ela é objeto de negociação; depois, tende a ser um custo isolado do comprador.
Conclusão
Construção não averbada é uma das situações mais frequentes na compra de imóveis, especialmente em casas e em regiões de ocupação mais antiga. Ela indica descompasso entre o imóvel real e o imóvel registrado, não irregularidade da propriedade.
Os efeitos concretos aparecem principalmente na obtenção de crédito, na revenda e em situações que exigem documentação completa do bem. São efeitos previsíveis, e por isso administráveis quando conhecidos com antecedência.
Encontrar essa pendência não é motivo automático para desistir da compra. É a informação que permite dimensionar o esforço de regularização, definir quem o assume e decidir com consciência sobre um imóvel que, em muitos casos, continua sendo uma boa aquisição.
Veja também como funciona a due diligence antes da compra.