Direito imobiliário
A relação entre comprador e incorporadora é regida ao mesmo tempo pelo Código de Defesa do Consumidor e pela Lei 13.786/2018, que fixou regras próprias para atraso e para rescisão. Saber qual das duas se aplica a cada ponto do contrato é o que define o resultado da negociação.
A Lei 13.786/2018 obriga o quadro-resumo a explicitar prazo, tolerância, multa e percentual de retenção. Contrato assinado antes dela, ou sem quadro-resumo, segue outra lógica — e essa distinção define tudo.
Cálculo do que a construtora deve por atraso, ou do que pode reter no distrato, com base no contrato, na existência de patrimônio de afetação e no que já foi pago.
Notificação extrajudicial da incorporadora, constituindo em mora e abrindo a negociação com posição documentada.
Boa parte dos casos se resolve aqui. A incorporadora tem interesse em evitar provisionamento judicial, e há espaço real quando a conta chega fundamentada.
Em defeito construtivo, laudo de engenharia é o que sustenta o pedido. Vistoria e registro fotográfico datado devem ser feitos antes de qualquer reparo.
Quando a negociação não avança, com pedidos cumulados: multa contratual, lucros cessantes, danos materiais e, conforme o caso, dano moral.
Notificação e negociação
30 a 90 dias, do envio à resposta definitiva
Ação de atraso ou distrato
Em geral de 1 a 3 anos até sentença, variando por comarca
Ação com prova pericial de vício
Costuma ser mais longa, pela produção do laudo, entre 2 e 4 anos
Prazo para reclamar vício aparente
90 dias da entrega, para vício aparente. Vício oculto conta da constatação, e o defeito estrutural tem prazo próprio
Faixas indicativas, com base na prática. O prazo real depende da comarca, do cartório e das particularidades de cada caso.
Receber as chaves e assinar quitação plena pode inviabilizar a cobrança do atraso. A ressalva precisa constar do termo.
Consertar apaga a prova. Fotografe, registre a data e só depois repare.
A retenção proposta pela construtora frequentemente ultrapassa o limite legal, sobretudo quando há patrimônio de afetação.
Vício aparente decai em 90 dias. Esperar para ver se a construtora resolve pode custar o direito.
Sim, desde que esteja expresso no contrato. O que se discute é o atraso que ultrapassa esse prazo.
A Lei 13.786/2018 estabelece limites, que variam conforme haver ou não patrimônio de afetação. Cada contrato precisa ser calculado.
Sim, os lucros cessantes são um pedido próprio, cumulável com a multa contratual.
Em regra sim, mas depende do que você assinou no recebimento. Termo de quitação plena sem ressalva é o principal obstáculo — por isso a leitura do documento antes da assinatura importa tanto.
A corretagem pode ser transferida ao comprador se houver informação prévia e clara. A SATI é, em regra, considerada abusiva. Cada cobrança precisa ser conferida no contrato.
Muda bastante. A Lei 13.786/2018 não retroage, e contratos anteriores seguem o entendimento consolidado dos tribunais, geralmente mais favorável ao comprador no percentual de retenção.
Não integralmente. Há retenção legítima, cujo percentual varia conforme o regime do empreendimento. O que se discute é o tamanho dessa retenção, não a existência dela.
O que analisar antes de assinar com a construtora e o que fazer quando o problema aparece depois.
Envie os documentos que tiver. Devolvemos uma leitura dos riscos e dos caminhos possíveis antes de qualquer contratação.