Depois de meses de negociação, o dia da assinatura tem ar de conclusão. As partes se encontram, assinam, apertam as mãos e o comprador sai com a sensação de que o imóvel finalmente é seu. Em muitos casos, ainda não é.
A confusão é compreensível, porque a linguagem cotidiana trata “fechar negócio”, “passar a escritura” e “comprar” como sinônimos. No plano jurídico são etapas distintas, com efeitos distintos, e a última delas é a que efetivamente transfere a propriedade. Enquanto ela não acontece, o comprador tem direitos, mas não é proprietário.
Este texto separa os três atos, explica o que cada cartório faz, situa o imposto de transmissão dentro da sequência e mostra por que o intervalo entre a assinatura e o registro merece atenção do comprador.
Contrato, escritura e registro são três coisas diferentes
O contrato de compra e venda, ou o compromisso de compra e venda, cria obrigações entre as partes: uma se compromete a transferir, a outra a pagar. É um documento que gera direitos pessoais.
A escritura pública é o ato lavrado em tabelionato de notas, no qual as partes formalizam a transmissão diante de um agente dotado de fé pública. É o título hábil, mas ainda não é a transferência.
O registro é o ato praticado no cartório de registro de imóveis, e é ele que transfere a propriedade. No sistema brasileiro, quem consta como proprietário é quem está na matrícula, não quem tem o contrato assinado.
Os dois cartórios têm funções distintas
É comum tratar “cartório” como um lugar só, mas são serviços diferentes. O tabelionato de notas lavra a escritura, qualifica as partes, verifica a capacidade e a documentação apresentada e dá forma pública ao ato.
O registro de imóveis é o serviço responsável pela matrícula do bem. Ele analisa o título apresentado, confere sua compatibilidade com o que já está registrado e, se estiver tudo em ordem, pratica o registro.
Cada um exerce um controle próprio, e o fato de a escritura ter sido lavrada não significa que o registro será automático.
Nem toda operação exige escritura pública
Como regra, a transmissão de imóveis acima de determinado valor legal exige escritura pública. Há, contudo, situações em que a legislação admite instrumento particular com efeito equivalente.
O caso mais frequente é o do financiamento imobiliário no âmbito do sistema financeiro habitacional, em que o contrato celebrado com a instituição financeira pode ser levado diretamente a registro. Isso explica por que muitos compradores financiados nunca comparecem a um tabelionato.
A conclusão prática é a mesma nos dois caminhos: o documento, seja escritura ou contrato bancário, precisa chegar ao registro de imóveis.
O imposto de transmissão é uma etapa da operação
O ITBI é tributo municipal, devido em razão da transmissão do imóvel. Cabe ao município definir alíquota, base de cálculo e procedimento, e por isso há variação entre cidades.
Na maior parte dos casos, o recolhimento é exigido antes da lavratura da escritura ou como condição para o registro. Ele não é uma providência posterior nem opcional: sem comprovação, a operação tende a não avançar.
Convém que o contrato indique quem arca com o imposto e em qual prazo, e que o comprador considere esse custo no planejamento junto com emolumentos de cartório.
O registro pode gerar exigências, e isso é normal
Ao receber o título, o oficial faz uma análise técnica. Se identifica divergência ou falta, formula exigências que precisam ser atendidas antes do registro.
Situações que costumam aparecer nessa fase:
- divergência entre a descrição do imóvel no título e na matrícula;
- ausência de averbação de construção, demolição ou reforma;
- falta de comprovação de quitação de tributos ou de recolhimento do ITBI;
- ausência de documento relativo a representação, procuração ou estado civil;
- existência de ônus ou gravame que precisa ser baixado previamente.
Boa parte dessas exigências poderia ter sido antecipada na análise documental feita antes da assinatura, o que costuma reduzir bastante o tempo dessa etapa final.
O intervalo entre assinar e registrar é o período de maior exposição
Entre a assinatura e o registro existe um período em que o comprador já pagou, total ou parcialmente, mas ainda não é proprietário perante terceiros. É nesse intervalo que podem surgir situações indesejadas.
Uma penhora determinada contra o vendedor, um novo gravame ou até uma segunda alienação do mesmo bem podem, dependendo do caso, ingressar na matrícula antes do título do comprador. Como o registro segue a ordem de apresentação, o tempo tem efeito concreto.
Por isso, levar o título a registro sem demora costuma ser a providência mais eficiente de proteção depois do pagamento.
Existe forma de sinalizar a operação antes do registro definitivo
Quando a operação é feita por compromisso de compra e venda, é possível registrá-lo na matrícula. Esse ato dá publicidade ao negócio e tende a fortalecer a posição do comprador diante de terceiros.
É uma providência frequentemente dispensada por parecer custo adicional, sobretudo em operações com pagamento parcelado ou entrega futura. Em compras cuja conclusão demora, ela costuma justificar a análise.
Depois do registro ainda restam providências
Concluído o registro, convém obter certidão atualizada da matrícula para confirmar que o ato foi praticado como esperado, sem ônus remanescente e com a descrição correta.
Restam ainda atualizações cadastrais: transferência do cadastro municipal do imóvel, comunicação ao condomínio e alteração das contas de consumo. São passos administrativos, mas evitam cobranças dirigidas a quem não é mais o titular.
Conclusão
A compra de um imóvel não termina no momento em que as partes assinam. Termina quando a transferência é registrada na matrícula, e é esse ato que produz o efeito que o comprador está buscando desde o início.
Compreender essa sequência muda a forma de conduzir a operação, porque desloca a atenção do dia da assinatura para o percurso até o registro. É nesse percurso que surgem as exigências e é nele que o tempo importa.
Organizar a documentação antes, prever no contrato prazos para cada etapa e acompanhar o protocolo até o registro são medidas simples, sem qualquer complexidade jurídica, que costumam evitar a maior parte dos problemas dessa fase final.
Veja também como funciona a due diligence antes da compra.