O comprador pede a matrícula e recebe uma resposta que não esperava: aquele imóvel não tem matrícula própria. Em alguns casos existe um documento antigo em nome de outra pessoa, que abrange uma área maior. Em outros, há apenas contratos particulares sucessivos, recibos, contas de consumo e o fato incontestável de que a família mora ali há décadas.
A reação inicial costuma ser encerrar a conversa. Nem sempre é a melhor decisão, e nem sempre é a pior. Imóveis nessa condição existem em grande número no país, têm preço inferior ao de mercado e podem ser regularizados, mas exigem uma análise diferente daquela feita em uma compra convencional.
Este texto explica a diferença entre posse e propriedade, quais são as situações mais comuns de ausência de registro, quais caminhos de regularização existem, e o que precisa estar claro antes de qualquer pagamento.
Posse e propriedade são coisas distintas
Propriedade de imóvel se adquire, em regra, pelo registro do título no cartório de registro de imóveis. Posse é a situação de fato de quem usa o bem como se dono fosse.
Quem tem posse dispõe de proteção jurídica própria, pode defendê-la contra terceiros e pode transferi-la. O que não pode é transferir uma propriedade que não possui.
Comprar posse é adquirir uma situação de fato com proteção limitada, e não o direito de propriedade que a matrícula representa.
As situações de ausência de registro têm origens diferentes
A origem determina a dificuldade da regularização, e por isso é a primeira pergunta a fazer:
- área desmembrada informalmente de um imóvel maior, que mantém matrícula única
- lote em loteamento não aprovado ou não registrado
- imóvel de herança nunca inventariado, com posse transmitida entre familiares
- construção em terreno de terceiro, com autorização informal
- ocupação antiga de área pública, que não admite usucapião
Os quatro primeiros cenários costumam ter caminho de solução. O último não tem, e essa distinção precisa ser feita antes de qualquer coisa.
A usucapião converte posse em propriedade, sob requisitos
A usucapião é o instrumento que transforma o exercício prolongado da posse em propriedade registrada. Exige posse mansa, pacífica e ininterrupta, com ânimo de dono, pelo prazo previsto para a modalidade aplicável, que varia conforme o uso do bem, a existência de moradia, a área e a presença de justo título e boa-fé.
Um ponto costuma ser decisivo e é pouco conhecido: o tempo de posse dos antecessores pode ser somado ao do atual possuidor, desde que a sequência esteja documentada. É a chamada acessão de posses, e é ela que torna viáveis muitos casos em que o comprador atual está no imóvel há pouco tempo.
Existe hoje a usucapião extrajudicial, processada no próprio registro de imóveis, com ata notarial, planta assinada por profissional habilitado e anuência dos confrontantes e do titular registral. Quando há concordância de todos, o caminho é consideravelmente mais rápido do que o judicial.
Regularização fundiária e outros caminhos administrativos
Nem tudo se resolve por usucapião. Núcleos urbanos informais consolidados podem ser regularizados por procedimento próprio conduzido pelo município, que em determinadas hipóteses resulta na abertura de matrículas individualizadas para os ocupantes.
Loteamentos irregulares podem ser regularizados pelo empreendedor ou, na omissão dele, pelo poder público ou pelos próprios adquirentes, com posterior registro do parcelamento. E áreas desmembradas informalmente podem ser individualizadas quando o desmembramento é aprovado e o titular registral participa do ato.
Verificar se já existe procedimento em andamento no município muda bastante a avaliação, porque altera prazo, custo e probabilidade de êxito.
O que examinar antes de comprar posse
A análise substitui a matrícula por um conjunto de elementos que precisam ser reunidos e confrontados entre si.
Interessa saber quem consta como titular registral da área maior, se essa pessoa ou seus herdeiros podem ser localizados, qual é a cadeia de contratos particulares desde a origem, há quanto tempo a posse é exercida, se ela é contínua e sem oposição, e se existem ações possessórias ou reivindicatórias sobre o bem.
Também importa a situação física: se a área está delimitada, se os confrontantes reconhecem os limites e se a construção respeita recuos e restrições ambientais.
Preço, prazo e o que o contrato precisa dizer
O desconto de um imóvel sem registro corresponde ao custo e ao tempo da regularização, somados à incerteza sobre o resultado. Quando o comprador não dimensiona esse conjunto, o desconto deixa de ser vantagem.
O contrato precisa ser explícito sobre o que está sendo transferido, e a expressão correta é cessão de direitos possessórios, não compra e venda de imóvel. Deve identificar a cadeia anterior, incluir a obrigação do vendedor de entregar toda a documentação da posse, prever colaboração dele em procedimento futuro de regularização, e tratar de eventual retenção de parcela do preço vinculada a etapas do processo.
Financiamento bancário em regra não está disponível para imóveis sem matrícula própria, o que significa pagamento com recursos próprios e menor liquidez na revenda.
Conclusão
Imóvel sem matrícula própria não é necessariamente um imóvel impossível de adquirir. É um imóvel em que se compra posse, com proteção mais limitada, e em que a propriedade depende de um procedimento posterior.
A viabilidade desse procedimento é conhecível antes: depende da origem da situação, do tempo e da qualidade da posse, da natureza da área e da possibilidade de reunir a documentação e as anuências necessárias.
Feita essa avaliação, o comprador decide com clareza. Sabe o que está adquirindo naquele momento, quanto tempo e quanto custo separam a posse da propriedade, e a que preço a operação faz sentido.
Veja também como funciona a due diligence antes da compra.