Durante a análise da documentação, alguém compara os números e percebe que não batem. A matrícula fala em uma área, o anúncio fala em outra, o IPTU traz uma terceira e a medição feita no local não coincide com nenhuma delas.
A primeira reação costuma ser desconfiança de que algo está errado com o imóvel. Na maioria das vezes, o que está desatualizado é o documento, não o bem. Ainda assim, a diferença precisa ser entendida, porque nem toda divergência tem o mesmo peso.
Este texto explica quais áreas estão sendo comparadas, o que costuma produzir a divergência, quando ela é praticamente irrelevante e quais são os caminhos de correção quando é preciso ajustar o registro.
Área de terreno e área construída respondem a perguntas diferentes
Boa parte da confusão desaparece quando se separa o que está sendo medido.
A área do terreno é a superfície do lote, definida por medidas e confrontações. A área construída é a da edificação, que pode ter mais de um pavimento e por isso somar mais metros do que o terreno.
Em apartamentos, aparecem ainda outras: área privativa, área comum, área total e fração ideal do terreno. Um anúncio que informa oitenta metros e uma matrícula que informa cento e dez podem estar descrevendo o mesmo imóvel, apenas sob critérios distintos.
Por isso, o primeiro passo diante de uma divergência é identificar qual área cada documento está informando, antes de concluir que há erro.
A divergência costuma ter origem no tempo e na forma de medir
Matrículas antigas foram abertas com base em descrições feitas com técnicas e padrões diferentes dos atuais. Medições por rumos e distâncias aproximadas eram usuais, e pequenas diferenças em relação a um levantamento moderno são esperadas.
Há também as alterações posteriores ao registro: ampliações, edículas, fechamento de varandas, construção de um segundo pavimento. Se essas obras não foram averbadas, a matrícula continua descrevendo o imóvel como ele era.
Outra fonte comum é o desdobro ou a unificação de lotes ao longo dos anos, nem sempre levados ao registro com a mesma precisão com que ocorreram no local.
E há o cadastro municipal, que serve à tributação e é alimentado por outra via. IPTU e matrícula divergirem não é incomum, porque não têm a mesma finalidade nem a mesma fonte.
Nem toda diferença tem relevância prática
Diferenças muito pequenas em área de terreno, especialmente em imóveis com registro antigo, tendem a ser tratadas como imprecisão de medição e raramente afetam a operação.
O que muda a leitura é a natureza da divergência. Costumam merecer atenção maior as situações em que:
- a diferença é expressiva em relação ao tamanho do imóvel
- a área construída na matrícula é muito menor do que a existente, indicando obra não averbada
- as confrontações descritas não correspondem aos vizinhos atuais
- a construção parece avançar sobre o lote vizinho ou sobre área pública
- o imóvel será financiado, situação em que o banco tende a exigir compatibilidade
A pergunta útil não é apenas de quanto é a diferença, mas de onde ela vem e o que ela indica.
Área menor no registro costuma indicar construção não averbada
Quando a matrícula descreve menos metros construídos do que o imóvel efetivamente tem, o caso mais provável é o de obra feita e não levada ao cartório.
Nessa hipótese, o ajuste do registro normalmente passa pela regularização da edificação perante a prefeitura e pela averbação da construção, e não por um procedimento de correção de erro.
É uma diferença importante de diagnóstico, porque cada caminho tem documentos, custos e prazos próprios. Tratar uma obra não averbada como erro de medida tende a atrasar a solução.
A retificação administrativa resolve boa parte dos casos
Quando a descrição do imóvel no registro não corresponde à realidade e não há conflito com vizinhos, o ajuste pode ser feito no próprio cartório de registro de imóveis, sem processo judicial.
O procedimento costuma se apoiar em levantamento técnico feito por profissional habilitado, com planta, memorial descritivo e responsabilidade técnica, além da manifestação dos confrontantes.
A anuência dos vizinhos é peça central. Como a retificação define onde termina um imóvel e começa outro, o procedimento busca assegurar que ninguém seja prejudicado sem oportunidade de se manifestar.
Havendo concordância e documentação adequada, o cartório procede à correção e a matrícula passa a descrever o imóvel conforme o levantamento.
A via judicial aparece quando há divergência entre interessados
Se um confrontante discorda, se há dúvida sobre os limites ou se a correção afeta direitos de terceiros, o caminho administrativo pode não ser suficiente.
Nesses casos, a retificação tende a ser buscada judicialmente, em procedimento no qual os interessados são chamados a se manifestar e a questão dos limites é decidida.
O prazo, naturalmente, é maior. Por isso, quando a divergência aparece durante a negociação, é comum que o tema entre no contrato: prazo para a solução, responsabilidade pelo custo e efeitos caso a correção não se conclua.
A divergência influencia como o negócio é estruturado
Identificada a diferença, a decisão prática é sobre estrutura da operação, não necessariamente sobre seguir ou não seguir.
Dependendo do caso, é possível concluir que a divergência é irrelevante e prosseguir normalmente, condicionar a escritura à conclusão da retificação, atribuir a obrigação ao vendedor com prazo definido, ou ajustar preço e condições considerando o custo e o tempo do procedimento.
Também é relevante observar se a compra é feita por área certa ou como imóvel determinado por suas confrontações, porque isso influencia o tratamento jurídico de uma diferença de metragem.
Conclusão
Metragem divergente é uma das inconsistências mais frequentes na documentação imobiliária e, em boa parte dos casos, decorre de registro antigo, de obra não averbada ou da comparação entre áreas que medem coisas diferentes.
O diagnóstico é o que orienta a solução. Imprecisão de medida tende a levar à retificação; construção nova tende a levar à averbação; conflito de limites tende a exigir a via judicial.
Constatar a divergência antes da assinatura não é razão automática para abandonar a compra. É o que permite definir quem resolve, em quanto tempo e a que custo, e seguir adiante com clareza sobre o que exatamente está sendo adquirido.
Veja também como funciona a due diligence antes da compra.