Quando um banco aprova o financiamento para compra de um imóvel, é natural que o comprador sinta alívio. Afinal, a instituição analisou documentos, avaliou a operação e decidiu conceder o crédito. Surge então uma conclusão comum:
“Se o banco aprovou, significa que está tudo certo com o imóvel.”
Mas será que a aprovação do financiamento representa uma análise completa da compra sob a perspectiva do comprador? Não necessariamente.
O banco possui uma finalidade própria
Uma instituição financeira analisa a operação segundo seus critérios e interesses relacionados ao financiamento. Seu objetivo está ligado à concessão do crédito e às garantias da operação.
Isso é importante. Mas não significa necessariamente que todas as questões jurídicas relevantes para o comprador tenham sido analisadas com a mesma finalidade.
O comprador possui interesses próprios
O comprador pode ter preocupações que não são exatamente iguais às da instituição financeira. Por exemplo:
- condições específicas do contrato
- responsabilidades assumidas
- prazos
- características particulares dos vendedores
- riscos relacionados à utilização futura
- determinadas particularidades da operação
- forma como determinadas obrigações foram distribuídas
A análise do comprador precisa considerar aquilo que aquela aquisição representa para ele.
O financiamento não elimina a necessidade de compreender a documentação
Mesmo quando existe banco, o comprador continua participando de uma operação imobiliária. Existe um imóvel. Existem vendedores. Existem documentos. Existe contrato. Existem pagamentos e responsabilidades.
Por isso, o comprador não deveria simplesmente deixar de compreender essas questões porque existe financiamento.
O banco e o advogado analisam a mesma coisa?
Não necessariamente. A instituição financeira realiza suas verificações segundo sua finalidade. Uma assessoria jurídica independente possui outro objeto: analisar a operação sob o interesse específico do comprador.
Não se trata de dizer que uma análise é melhor que a outra. Elas atendem a perspectivas distintas.
E se o banco encontrar um problema?
A instituição pode solicitar documentos, esclarecimentos ou providências de acordo com seus procedimentos. Mas a ausência de exigências do banco não significa automaticamente que não exista nenhum ponto que o comprador deva compreender.
Contrato e negociação continuam importantes
Mesmo em compra financiada, existem condições entre comprador e vendedor. Podem existir:
- sinal
- entrada
- prazos
- condições para liberação de recursos
- entrega do imóvel
- responsabilidades
- consequências de atrasos
- outras obrigações
Esses pontos precisam ser compreendidos dentro da operação.
O financiamento aprovado é um bom sinal?
A aprovação é uma etapa importante para quem depende do crédito. Mas deve ser interpretada dentro de seus limites. Ela responde principalmente à pergunta “a instituição está disposta a financiar essa operação segundo seus critérios?”.
Não necessariamente à pergunta mais ampla: “todos os riscos jurídicos relevantes para mim, comprador, foram analisados?”
Conclusão
A aprovação do financiamento é importante, mas não deveria ser utilizada como sinônimo de segurança jurídica integral. O banco possui seus próprios critérios e finalidade. O comprador possui seus próprios interesses.
Por isso, a existência de financiamento não elimina a necessidade de compreender o imóvel, os vendedores, os documentos, o contrato e as condições da operação. A questão não é desconfiar do banco. É apenas reconhecer que funções diferentes produzem análises diferentes.
Veja também como funciona a due diligence antes da compra.