Em muitas negociações imobiliárias, o comprador percebe, já na fase de documentos, que a pessoa com quem conversou não é exatamente quem vai assinar. O proprietário mora em outra cidade, está fora do país, tem idade avançada ou simplesmente delegou o assunto a um familiar. Em lugar da assinatura do dono, aparece uma procuração.
A dúvida que surge costuma ser direta: isso torna a compra menos segura? A resposta honesta é que não necessariamente. A procuração é um instrumento comum, previsto em lei e usado todos os dias em negócios imobiliários. O que ela faz, na prática, é deslocar parte da análise: além de examinar o imóvel e o vendedor, passa a ser necessário examinar também o documento que autoriza alguém a assinar no lugar dele.
Este artigo explica o que a procuração representa juridicamente, quais pontos costumam ser verificados antes da assinatura e por que, na maior parte dos casos, a presença de um procurador é uma particularidade a ser compreendida, e não um motivo automático para abandonar a negociação.
A procuração transfere a assinatura, não a propriedade
A procuração é o instrumento pelo qual alguém autoriza outra pessoa a praticar determinados atos em seu nome. Quem outorga é o proprietário; quem recebe os poderes é o procurador.
Isso significa que o vendedor continua sendo o titular do imóvel. O procurador apenas manifesta a vontade dele, dentro dos limites que o documento estabelece. Tudo o que estiver fora desses limites tende a não vincular o proprietário.
Por isso, a análise não se resume a confirmar que existe uma procuração. Ela se concentra em saber exatamente o que aquela procuração permite fazer.
Poderes genéricos não bastam para vender um imóvel
Procurações de administração costumam autorizar atos do dia a dia: receber aluguéis, representar o proprietário perante órgãos públicos, resolver questões de condomínio. Vender um imóvel é ato de disposição de patrimônio e, como regra, exige poderes específicos.
O documento normalmente precisa indicar de forma clara a autorização para alienar, com identificação do imóvel, e trazer os demais poderes necessários à operação, como receber valores, dar quitação e assinar a escritura.
Além disso, para a venda de imóvel a procuração costuma ser exigida por instrumento público, lavrada em cartório de notas. Uma procuração particular, dependendo da operação, pode não ser aceita pelo tabelião no momento da escritura.
A procuração precisa estar válida no dia da assinatura
Muitas procurações trazem prazo de validade. Outras não trazem prazo, mas podem ter sido revogadas pelo outorgante a qualquer tempo, sem que o comprador tenha como saber apenas olhando o papel.
É por isso que a confirmação da vigência costuma ser feita junto ao cartório onde o documento foi lavrado, e não apenas pela leitura da via apresentada. A revogação, quando existe, tende a ser anotada no próprio ato notarial.
Essa verificação normalmente é feita em data próxima à assinatura, porque a situação pode mudar entre a apresentação dos documentos e a lavratura da escritura.
O falecimento ou a incapacidade do outorgante encerra o mandato
Como regra geral, a procuração se extingue com a morte de quem a outorgou. Se o proprietário faleceu, o procurador deixa de ter poderes, ainda que o documento continue fisicamente em suas mãos e não haja qualquer má-fé envolvida.
Nessa hipótese, o imóvel passa a integrar o espólio e a venda segue outro caminho, com inventário, inventariante e, dependendo do caso, autorização judicial. A incapacidade superveniente do outorgante também tende a comprometer a validade do mandato.
Situações assim explicam por que a atualidade da informação importa tanto quanto o conteúdo do documento.
Substabelecimento acrescenta uma camada à verificação
Há casos em que o procurador repassa os poderes a um terceiro, por meio de substabelecimento. Isso é possível, mas depende de a procuração original permitir.
Quando existe substabelecimento, a análise passa a ser encadeada: verifica-se a procuração original, o que ela autorizava, e depois o substabelecimento, para conferir se ele não ampliou poderes que não existiam antes. Ninguém pode transferir mais poderes do que recebeu.
Procurações assinadas no exterior seguem formalidades próprias
Quando o proprietário está fora do Brasil, a procuração pode ser lavrada em consulado brasileiro ou perante autoridade estrangeira. No segundo caso, normalmente são necessários procedimentos adicionais de reconhecimento internacional e tradução por profissional habilitado.
Esses documentos costumam ainda precisar de registro em cartório de títulos e documentos no Brasil, dependendo da exigência do tabelionato e da natureza do ato. São etapas previsíveis, mas que influenciam o cronograma da negociação.
Quando o procurador tem interesse próprio no negócio
Merece atenção específica a situação em que o procurador vende o imóvel para si mesmo, para cônjuge ou para pessoa próxima. Existem também procurações que já são outorgadas em favor do próprio procurador, com finalidade diferente da representação comum.
Não se trata de algo necessariamente irregular, mas é uma configuração que costuma exigir leitura mais cuidadosa dos poderes e do contexto do negócio, justamente porque nela representante e interessado se confundem.
O que costuma ser reunido antes do sinal
Em operações com procuração, alguns elementos tendem a ser organizados antes de qualquer pagamento:
- via da procuração e certidão de sua vigência no cartório de origem;
- documentos de identificação do outorgante e do procurador;
- matrícula atualizada do imóvel, para confirmar a titularidade;
- certidões pessoais do proprietário, e não apenas do procurador;
- eventuais substabelecimentos e a cadeia de poderes correspondente.
Vale registrar um ponto que passa despercebido: as certidões que interessam são as do proprietário, porque é o patrimônio dele que está sendo transferido. As do procurador têm função apenas de identificação.
Conclusão
A presença de uma procuração não torna a compra insegura por si só. Ela indica que a operação tem uma camada adicional de verificação, ligada à extensão dos poderes, à forma do documento e à sua vigência no momento da assinatura.
Encontrar um ponto de atenção nessa análise também não significa desistir do negócio. Em muitos casos, a solução é ajustar a documentação, obter uma procuração nova com poderes adequados ou reorganizar a ordem dos pagamentos e das assinaturas.
O objetivo de examinar esses documentos antes é permitir que a decisão seja tomada com informação suficiente, dependendo do que a operação concreta apresentar, e não substituir a vontade de comprar por receio genérico.
Veja também como funciona a due diligence antes da compra.