Boa parte das compras de imóvel chega a um momento em que alguém pede certidões em nome do vendedor. O comprador entrega a lista ao corretor, recebe um maço de papéis dias depois e se depara com termos que não usa no dia a dia: distribuidor cível, execução fiscal, certidão trabalhista, dívida ativa. E aparece a pergunta que interessa de fato: se o vendedor deve alguma coisa, o problema passa para mim?
A resposta não é a mesma para todas as dívidas. Algumas acompanham o imóvel independentemente de quem seja o dono. Outras são estritamente pessoais do vendedor e só chegam ao bem por um caminho específico. E há um terceiro grupo, o das garantias já registradas, que aparece na própria matrícula e tem tratamento próprio.
Este texto organiza esses três grupos, indica o que cada tipo de documento tende a revelar e explica por que encontrar uma pendência não significa, por si só, que a compra deva ser abandonada.
Nem toda dívida do vendedor se comunica com o imóvel
Uma dívida é, em regra, uma relação entre credor e devedor. O patrimônio do devedor responde por ela, mas isso não transforma automaticamente cada bem em objeto de cobrança nem contamina quem comprou.
O que importa, na análise, não é a existência da dívida, e sim o caminho pelo qual ela poderia alcançar aquele imóvel específico. É esse caminho que a verificação documental procura mapear.
Há dívidas que acompanham o próprio imóvel
Existem obrigações ligadas à coisa, e não à pessoa. As mais frequentes na prática imobiliária são o imposto sobre a propriedade urbana e as cotas de condomínio.
Nesses casos, a dívida tende a seguir a unidade. O condomínio pode cobrar do novo proprietário débitos anteriores à aquisição, restando a este discutir com o vendedor o ressarcimento, o que nem sempre é simples ou rápido.
Quanto ao imposto municipal, a legislação tributária prevê a sub-rogação do débito no adquirente, salvo quando o título de aquisição traz prova de quitação. Por isso a certidão negativa de tributos municipais costuma ser exigida no ato da escritura, e não depois.
Garantias já registradas aparecem na matrícula
Quando o imóvel foi dado em garantia, isso costuma constar da matrícula. Hipoteca e alienação fiduciária são as figuras mais comuns e produzem efeitos distintos.
Na alienação fiduciária, a propriedade fica com o credor até a quitação, e o vendedor é, tecnicamente, titular de direitos sobre o imóvel, não proprietário pleno. A venda continua possível, mas passa por procedimentos próprios, geralmente com a quitação ocorrendo no mesmo ato da transferência.
São situações contornáveis e frequentes. O que costuma gerar transtorno é tratá-las de improviso, no dia da assinatura, em vez de estruturar previamente como e quando a baixa da garantia será feita.
Dívidas pessoais alcançam o imóvel por constrição judicial
Dívidas comuns do vendedor, como empréstimos, cobranças e condenações judiciais, não recaem diretamente sobre o bem. Elas chegam ao imóvel quando um juiz determina uma medida sobre ele, como penhora, arresto ou indisponibilidade.
Essas medidas tendem a ser averbadas na matrícula, o que as torna visíveis. Há, porém, um intervalo entre a existência de uma ação e o eventual registro de uma restrição, e é justamente esse intervalo que a pesquisa de processos procura iluminar.
O que cada certidão tende a mostrar
Cada documento cobre um recorte. Nenhum deles, isoladamente, oferece um retrato completo, e é a leitura conjunta que produz sentido:
- certidões dos distribuidores cíveis e de execuções, que indicam ações em curso contra o vendedor;
- certidões fiscais federais, estaduais e municipais, que apontam débitos inscritos e execuções fiscais;
- certidão de débitos trabalhistas, relevante sobretudo quando o vendedor exerce atividade empresarial;
- certidão de protesto, que costuma revelar inadimplência anterior à judicialização;
- declaração da administradora do condomínio sobre débitos da unidade;
- certidão de matrícula atualizada, que reúne o que já foi registrado ou averbado sobre o bem.
A pesquisa tende a ser feita não apenas na comarca do imóvel, mas também no domicílio do vendedor e nos locais onde ele exerceu atividade. Uma ação ajuizada em outra cidade não deixa de existir por não aparecer na certidão local.
Vendedor pessoa jurídica muda o mapa da verificação
Quando quem vende é uma empresa, a análise se amplia. Além das certidões da sociedade, costuma ser relevante examinar o contrato social, os poderes de quem assina e a situação dos sócios.
Isso ocorre porque, em determinadas circunstâncias, obrigações da empresa podem alcançar o patrimônio dos sócios, e o inverso também acontece em hipóteses específicas. A verificação, nesses casos, tende a incluir os dois planos.
A matrícula concentra informação, mas não tudo em tempo real
A legislação registral evoluiu no sentido de concentrar na matrícula os atos capazes de afetar a aquisição, de modo que o comprador possa confiar naquilo que ali consta. Esse movimento fortalece a segurança de quem compra.
Ainda assim, a matrícula reflete o que já foi levado a registro. Uma ação recente, ainda sem qualquer averbação, não aparecerá. Por isso a leitura da matrícula e a pesquisa de processos são etapas complementares, e não alternativas.
Encontrar uma pendência não encerra a negociação
Na maioria das operações em que aparece alguma dívida, a compra segue adiante com ajustes. A conversa deixa de ser sobre desistir e passa a ser sobre estrutura.
Retenção de parte do preço até a baixa de um débito, quitação direta ao credor no ato do pagamento, condição suspensiva vinculada à regularização e reforço de garantias são soluções usuais. O risco identificado com antecedência costuma ser negociável; o risco descoberto depois da assinatura raramente é.
Conclusão
Dívidas do vendedor não formam um bloco único. Algumas seguem o imóvel por natureza, outras já estão registradas e são visíveis, e a maior parte só alcança o bem por meio de uma decisão judicial. Tratar todas com o mesmo grau de preocupação tende a paralisar negociações que seriam viáveis.
O objetivo da verificação não é procurar motivos para desistir, e sim permitir que o comprador saiba exatamente o que está assumindo. Uma pendência conhecida antes da assinatura entra na negociação; a mesma pendência descoberta depois vira discussão.
Compreender o mecanismo pelo qual cada tipo de dívida pode ou não repercutir sobre o imóvel é o que permite decidir com consciência, seja para seguir com a compra, seja para condicioná-la a alguma providência prévia.
Veja também como funciona a due diligence antes da compra.