Chega um momento em que a negociação sai da conversa e vira papel. O comprador recebe um arquivo com dez, quinze ou vinte páginas, quase sempre acompanhado de uma pergunta simpática sobre quando pode assinar. A leitura costuma ser rápida: confere-se o nome, o endereço, o valor e a data.
O desconforto aparece depois, quando surge uma situação que ninguém tinha comentado e a resposta está em uma cláusula que passou despercebida. Não porque estivesse escondida, mas porque, na primeira leitura, ela parecia formalidade. Contratos imobiliários têm muitos trechos que só ganham sentido quando alguma coisa sai do previsto.
Este texto apresenta um panorama das cláusulas que costumam merecer leitura mais atenta em um contrato de compra e venda de imóvel, com a explicação do que cada uma faz na prática. O objetivo não é sugerir que contratos sejam armadilhas, e sim mostrar onde estão os pontos que definem posições.
O contrato existe para descrever o que acontece quando algo muda
Enquanto tudo corre conforme o combinado, o contrato é quase decorativo. As partes pagam, entregam e registram. Sua utilidade aparece quando um prazo estoura, um documento não vem, uma pendência surge ou alguém muda de ideia.
Por isso, a leitura mais produtiva não é a que confere se os dados estão certos, e sim a que pergunta, cláusula por cláusula, o que acontece se isso não ocorrer.
A descrição do imóvel deve corresponder ao que está na matrícula
Parece o item mais banal do contrato, e é um dos que mais geram problema. O imóvel precisa ser descrito conforme consta na matrícula do registro de imóveis: número, cartório, metragem, confrontações e eventuais vagas ou depósitos.
Divergências entre o que se vende e o que está registrado podem indicar área construída sem averbação, unidade autônoma não individualizada ou benfeitoria não regularizada. Nada disso impede necessariamente a compra, mas muda o que precisa ser feito antes ou depois dela.
O cronograma de pagamento é uma cláusula de risco, não só de valores
A forma de pagamento costuma ser lida apenas como uma sequência de números. Ela é mais do que isso: define quando cada parte fica exposta e o que acontece se um pagamento depender de terceiro.
Pagamentos vinculados a financiamento, a consórcio ou à venda de outro imóvel merecem tratamento expresso. Convém que o contrato diga o que ocorre se o crédito não for aprovado no prazo, se o valor liberado for menor que o previsto ou se a liberação atrasar por questão bancária.
Também é útil que cada parcela esteja associada a uma contrapartida: entrega de documento, assinatura de escritura, desocupação ou registro.
Posse e propriedade podem ter datas diferentes
Entrega de chaves e transferência de propriedade não são o mesmo evento. É comum que o comprador receba a posse antes do registro, e essa antecipação precisa estar disciplinada.
O contrato deve indicar a partir de quando o comprador responde por condomínio, tributos, contas de consumo e conservação. Na ausência dessa definição, discussões sobre despesas do período intermediário tendem a aparecer justamente quando o relacionamento entre as partes já esfriou.
A responsabilidade por dívidas anteriores precisa ser nominada
Cláusulas genéricas dizendo que o vendedor responde por débitos anteriores até funcionam, mas são pouco úteis se não indicarem como isso se resolve na prática.
Vale observar se o contrato trata destes pontos:
- quais débitos serão quitados antes da escritura e com qual comprovação;
- se parte do preço fica retida até a apresentação de certidões negativas;
- quem responde por débitos que surjam depois, referentes a período anterior;
- o que ocorre se aparecer uma restrição judicial durante a operação;
- prazo para o vendedor sanar pendência identificada na análise documental.
A diferença entre uma cláusula declaratória e uma cláusula com mecanismo é que a segunda diz o que fazer quando o problema aparece.
Rescisão, arrependimento e multa definem o custo de sair
Esse conjunto de cláusulas determina o que acontece se a operação não se concluir. Costuma tratar da perda ou devolução de valores, de percentuais de retenção, de multa por descumprimento e da existência ou não de direito de arrependimento.
É um bloco que merece leitura conjunta, porque cláusulas espalhadas em pontos diferentes do contrato podem se combinar de maneira inesperada. Prazos e multas têm lógica própria e comportam análise mais detalhada, mas, já na primeira leitura, convém verificar se as consequências são simétricas para comprador e vendedor.
Condições e declarações do vendedor sustentam a decisão do comprador
Contratos costumam trazer declarações do vendedor sobre a inexistência de ações, ônus, litígios ou dívidas relevantes. Elas têm valor prático: se depois se comprova que a declaração era falsa, a posição do comprador para discutir o negócio tende a ser melhor.
Ao lado delas, é possível subordinar a eficácia do contrato à verificação de determinados fatos, mecanismo conhecido como condição suspensiva. É uma das ferramentas mais úteis para quem quer avançar sem abrir mão da conferência documental, e merece atenção própria.
Cláusulas finais raramente são apenas formalidade
Distribuição de despesas com escritura, registro e tributos de transmissão; definição de quem contrata o financiamento e arca com custos bancários; forma de comunicação entre as partes; foro eleito. Tudo isso aparece no fim do documento e costuma ser lido em diagonal.
São itens de impacto econômico concreto e, no caso da forma de comunicação, de impacto processual: notificações feitas fora do meio previsto podem ser questionadas depois.
Conclusão
Um contrato de compra e venda não se avalia pela quantidade de páginas nem pela aparência de rigor. Avalia-se pelo que ele responde diante das situações que podem ocorrer entre a assinatura e o registro.
Identificar uma cláusula desequilibrada não significa que a compra deva ser abandonada. Significa que existe um ponto a negociar, ajustar ou compensar antes da assinatura, quando ainda há espaço para isso.
Contratos são documentos negociáveis, inclusive os apresentados como modelos. Ler com atenção antes de assinar é o que transforma um documento recebido pronto em um acordo efetivamente ajustado à operação em curso.
Veja também como funciona a due diligence antes da compra.