A situação é cada vez mais comum. O anúncio foi publicado pelo próprio dono, a visita foi feita com ele, a conversa sobre preço aconteceu diretamente e não há corretor nem imobiliária no meio.
Para as duas partes, a proposta é atraente. O vendedor não paga comissão, o comprador tende a conseguir uma condição melhor e a negociação corre sem intermediários. Até aí, a lógica se sustenta.
O que costuma passar despercebido é que a comissão remunerava um conjunto de tarefas que continuam existindo depois que o intermediário sai de cena. Este texto trata de quem passa a executá-las, quais cuidados a negociação direta exige e por que a economia da corretagem não reduz o número de etapas jurídicas da operação.
Comprar sem imobiliária é legítimo e bastante comum
Não há qualquer irregularidade em negociar diretamente com o proprietário. A intermediação é um serviço, não um requisito de validade do negócio.
Boa parte das compras entre pessoas físicas ocorre assim, especialmente quando há relação prévia entre as partes, quando o imóvel foi encontrado por indicação ou quando o vendedor optou por anunciar por conta própria.
A ausência do intermediário não torna a compra mais arriscada em si. O que ela faz é redistribuir tarefas que antes tinham um responsável definido.
O corretor exercia uma função específica, que não é a de assessorar o comprador
Vale esclarecer um ponto para evitar mal-entendidos. Mesmo quando há imobiliária, a função dela é aproximar as partes e conduzir a negociação até a formalização.
O corretor costuma organizar a coleta de documentos, orientar sobre prazos, acompanhar o financiamento e articular cartórios. Esse trabalho tem valor prático e frequentemente evita atrasos.
Ele não se confunde, porém, com a análise jurídica feita no interesse de quem compra. São objetos diferentes: um cuida da viabilidade e do andamento do negócio, o outro examina os riscos que aquele negócio específico traz para o adquirente.
Por isso, sair da operação com imobiliária não significa perder a assessoria do comprador. Significa perder a organização operacional que o intermediário costumava prover.
Alguém precisa assumir a organização dos documentos
Na compra direta, essa é a lacuna mais imediata. Não há quem cobre o vendedor pela matrícula atualizada, quem lembre das certidões do cônjuge, quem verifique a validade dos documentos antes de agendar o cartório.
A consequência típica não é jurídica, é de prazo. A escritura é marcada, falta uma certidão, o ato é remarcado, outra certidão vence no intervalo, e a operação se alonga.
Vale definir desde o início quem ficará responsável por reunir cada documento e em que prazo. Entre os itens que costumam ser necessários estão:
- matrícula atualizada do imóvel, emitida em prazo recente
- certidões do imóvel e certidões pessoais dos vendedores e cônjuges
- documentos de identificação e comprovação de estado civil
- comprovantes de quitação de tributos e de despesas condominiais
- documentação da construção, quando houver edificação a considerar
A redação do contrato deixa de ter um modelo pronto disponível
Com imobiliária, costuma existir um formulário à mão. Sem ela, as partes frequentemente recorrem a modelos encontrados na internet ou a um texto emprestado de outra operação.
O problema desses modelos não é a forma, é a ausência de correspondência com o caso. Eles não conhecem a origem daquele imóvel, o regime de bens dos vendedores, a forma de pagamento combinada nem a data acertada para a entrega das chaves.
O contrato é o único documento em que o comprador pode inscrever as condições que combinou verbalmente. Prazo de desocupação, responsabilidade por débitos anteriores, o que ocorre se surgir um ônus na matrícula, consequências do atraso de cada lado.
Quando essas questões não estão escritas, elas não deixam de existir. Apenas passam a depender de acordo posterior entre pessoas que, nesse momento, já podem ter interesses divergentes.
O pagamento direto pede regras claras sobre quando e contra o quê
Este é o ponto que mais merece atenção na compra sem intermediário, porque não há terceiro acompanhando o fluxo financeiro.
Convém que o contrato vincule cada parcela do preço a um evento verificável, e não apenas a datas. Sinal na assinatura, parcela intermediária na apresentação de determinada certidão, saldo na lavratura da escritura ou no registro, conforme o que as partes ajustarem.
Alguns cuidados operacionais tendem a ser úteis:
- pagar apenas a quem consta como proprietário na matrícula, ou a quem tenha poderes formalmente comprovados
- utilizar transferência bancária identificada, evitando dinheiro em espécie
- obter recibo que descreva o imóvel, o negócio e a parcela a que o valor se refere
- conferir dados bancários por canal independente antes de qualquer transferência
- evitar concentrar valores relevantes antes da verificação documental
Havendo procuração, a atenção aumenta. Cabe verificar sua atualidade, seus poderes específicos para alienar e receber, e sua eventual revogação.
As etapas jurídicas permanecem exatamente as mesmas
Este é o ponto central. A dispensa da comissão não elimina nenhum ato jurídico da operação.
Continuam sendo necessários a verificação da matrícula e das certidões, a redação do instrumento contratual, o recolhimento do ITBI, a lavratura da escritura pública e o registro no cartório de registro de imóveis.
A propriedade continua se transferindo com o registro, e não com o pagamento ou com a entrega das chaves. Esse ponto não muda conforme a presença ou ausência de intermediário.
Em muitos casos, a economia obtida na negociação direta acaba parcialmente absorvida por retrabalho, remarcações e correções de documentos, quando a organização das etapas não é atribuída a ninguém desde o começo.
A proximidade entre as partes pode dificultar as perguntas necessárias
Há um aspecto menos técnico que merece registro. Quando a negociação é direta, especialmente entre conhecidos, pedir certidões ou propor uma cláusula de garantia pode parecer sinal de desconfiança.
Esse desconforto é comum e costuma ser desnecessário. Solicitar documentação é procedimento padrão em qualquer aquisição imobiliária, independentemente da relação entre as partes.
Vendedores de boa-fé tendem a apresentar o que têm sem dificuldade, e a resistência injustificada em fornecer documentos é, em si, uma informação útil sobre a operação.
Conclusão
Comprar direto do proprietário é uma escolha válida e frequentemente vantajosa. Ela remove um custo e encurta a comunicação entre as partes.
O que ela não remove é o conjunto de tarefas que precisa ser executado: reunir e ler a documentação, redigir um contrato que reflita o combinado, estruturar o pagamento de modo verificável e concluir a operação no cartório. Sem intermediário, essas funções passam a ser das próprias partes ou de quem elas designarem.
Reconhecer isso não é motivo para preferir a intermediação nem para desistir da negociação direta. É apenas a informação que permite decidir conscientemente quem cuidará de cada etapa, para que a economia pretendida não se converta em atraso ou em um compromisso assumido sem base suficiente.
Veja também como funciona a due diligence antes da compra.