O preço foi acertado, o financiamento saiu e o comprador organizou o orçamento em torno do valor do imóvel e da entrada. Semanas depois, ao marcar a assinatura, aparece uma lista de valores que ninguém tinha mencionado com clareza: imposto de transmissão, emolumentos da escritura, custas do registro, certidões, e às vezes um percentual sobre o financiamento.
Não é um valor irrelevante. Somados, esses custos costumam representar algo entre quatro e seis por cento do preço do imóvel, e são exigidos justamente no momento em que a reserva do comprador está mais comprometida. Chegar até a escritura sem esse dinheiro disponível é uma das causas mais comuns de atraso na conclusão de uma compra.
Este texto explica quais são esses custos, como cada um é calculado, quem costuma pagá-los, em que ponto do cronograma eles aparecem e quais situações admitem redução ou discussão.
O ITBI é o maior item e incide sobre a transmissão
O imposto de transmissão de bens imóveis é municipal e devido quando a propriedade é transferida a título oneroso. As alíquotas variam conforme o município, situando-se com frequência entre dois e três por cento.
Na prática, o pagamento antecede o registro: o cartório em regra exige a guia quitada para lavrar a escritura e para registrar a transmissão. É por isso que ele aparece como despesa concentrada, e não diluída.
Salvo disposição contratual em sentido diverso, o imposto de transmissão é encargo do comprador, e é o item que mais pesa no custo de fechamento.
A base de cálculo nem sempre é o valor que o município indica
Muitos municípios trabalham com um valor de referência próprio e o utilizam como base do imposto sempre que ele supera o preço declarado na operação.
Há entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a base de cálculo do imposto é o valor da transação declarado pelo contribuinte, que goza de presunção de veracidade, e que o município não pode arbitrar previamente essa base com apoio em valor de referência unilateral, sem instaurar o procedimento administrativo próprio.
Isso não significa que o valor declarado seja incontestável. Significa que a divergência deve ser tratada por procedimento em que o contribuinte pode se manifestar, e que existe caminho para discutir cobrança calculada sobre base superior à do negócio efetivamente realizado.
Emolumentos de escritura e registro seguem tabelas estaduais
Os cartórios cobram conforme tabelas fixadas por lei estadual, escalonadas por faixa de valor do imóvel. São dois atos distintos e cobrados separadamente.
A escritura pública é lavrada no tabelionato de notas e formaliza o negócio. O registro é feito no cartório de registro de imóveis da circunscrição do bem e é o ato que efetivamente transfere a propriedade.
Quando a compra é financiada, o instrumento do banco em geral dispensa a escritura em tabelionato, mas o registro permanece necessário, e a ele se soma o registro da garantia.
Custos menores que costumam ficar de fora da conta
Além dos itens principais, a operação envolve despesas que individualmente são pequenas e somadas deixam de ser:
- certidões do imóvel e dos vendedores, com validades curtas e eventual necessidade de reemissão
- matrícula atualizada solicitada mais de uma vez ao longo da negociação
- averbações pendentes, como construção não registrada ou alteração de estado civil
- taxa de avaliação do imóvel e tarifas administrativas no financiamento
- reconhecimento de firmas e autenticações
Em operações que envolvem espólio, procuração ou pessoa jurídica, o volume de documentos aumenta e o custo acompanha.
Quem paga o quê pode ser negociado, desde que fique escrito
A distribuição usual é conhecida: o comprador arca com imposto de transmissão, escritura e registro; o vendedor, com as certidões que comprovam sua regularidade e com a quitação de débitos anteriores à venda.
Essa divisão, porém, decorre de praxe e de disposição supletiva, e pode ser alterada pelas partes. Em negociações em que o comprador não obtém redução no preço, é comum obter que o vendedor assuma parte dos custos de fechamento.
O que não funciona é deixar o tema implícito. Contratos silenciosos sobre despesas produzem discussão na véspera da assinatura, quando ninguém tem interesse em discutir.
Situações que admitem redução ou isenção
Alguns municípios preveem alíquota reduzida para imóveis adquiridos no âmbito de programas habitacionais ou dentro de determinadas faixas de valor, e há regras específicas para a parcela financiada em certos sistemas de crédito.
Existem ainda hipóteses de não incidência, como a integralização de imóvel em capital social de pessoa jurídica, sujeitas a requisitos próprios que precisam ser verificados caso a caso.
Como essas regras são locais e mudam com frequência, a consulta à legislação do município do imóvel antes de fechar o orçamento evita tanto o pagamento a maior quanto a surpresa com um custo não previsto.
O momento em que cada valor é exigido
Organizar o cronograma financeiro é tão relevante quanto conhecer os valores. As certidões são pagas ao longo da negociação. O imposto de transmissão é recolhido antes da escritura. Os emolumentos são pagos no ato. O registro é pago na apresentação do título.
Quase todo o custo de fechamento se concentra nos dias finais da operação, e essa reserva precisa estar separada desde o começo.
Conclusão
O preço do imóvel não é o custo da compra. Imposto de transmissão, escritura, registro e despesas documentais compõem uma parcela adicional relevante, exigida de forma concentrada no fechamento.
A base de cálculo do imposto admite discussão quando o município se afasta do valor da operação sem o procedimento adequado. A divisão das despesas admite negociação, desde que esteja no contrato. E as regras locais podem prever reduções que só aparecem para quem verifica.
Levantar esses valores no início da negociação transforma um imprevisto em uma linha do orçamento, e permite decidir sobre o imóvel conhecendo o custo integral da aquisição.
Veja também como funciona a due diligence antes da compra.