Uma dúvida comum entre compradores é saber em qual momento a participação de um advogado pode ser útil durante a compra de um imóvel.
Alguns procuram orientação apenas quando surge um problema. Outros recebem o contrato pronto e procuram alguém para revisar a minuta. Também existem compradores que preferem uma análise antes de assumir obrigações mais relevantes.
Não existe um único momento aplicável a todas as operações. Mas existe um princípio importante: quanto mais concreta estiver a compra, maior tende a ser a utilidade de compreender juridicamente a operação antes de assumir novas obrigações.
Quando o imóvel já foi escolhido
Enquanto a pessoa ainda está apenas pesquisando imóveis, a necessidade costuma ser mais genérica. Quando um imóvel específico é escolhido, a situação muda. Agora existem:
- um bem definido
- vendedores definidos
- preço
- condições
- documentação
- possíveis prazos
A análise deixa de ser abstrata.
Quando a proposta foi aceita
A proposta aceita é outro marco importante. A partir desse momento, o negócio tende a avançar rapidamente. Podem surgir pedidos de sinal, envio de documentos e preparação da minuta. É um momento em que o comprador começa a sair da fase de interesse e entrar na fase de compromisso.
Quando pediram o sinal
Esse costuma ser um dos momentos de maior urgência. O comprador pode pensar:
“Se eu não pagar, vou perder o imóvel.”
A questão não é afirmar que o sinal nunca deve ser pago. É compreender quais obrigações estão sendo assumidas e quais condições foram estabelecidas antes de realizar um pagamento relevante.
Quando chegaram os documentos
Outro momento comum é quando o comprador recebe matrícula, certidões, documentos dos vendedores e outros documentos da operação. A quantidade de arquivos pode gerar a impressão de que tudo já foi verificado. Mas receber documentos é diferente de interpretá-los.
Quando a minuta do contrato foi enviada
Muitas pessoas procuram um advogado nessa fase. É uma etapa importante porque o contrato estabelece direitos, obrigações, prazos, pagamentos, responsabilidades e outras condições da operação.
Mas há um detalhe: analisar apenas a minuta pode ser insuficiente dependendo do caso. O contrato faz parte de uma operação maior.
Quando existe alguma particularidade
A participação jurídica também tende a ganhar importância quando a compra envolve situações como:
- inventário
- procuração
- vários proprietários
- usufruto
- pessoa jurídica
- imóvel ocupado
- divergências documentais
- construção não averbada
- gravames
- pagamento parcelado diretamente ao vendedor
Quanto mais particularidades existirem, maior pode ser a necessidade de compreender como elas afetam a aquisição.
Quando apareceu alguma informação inesperada
Também é comum o comprador procurar orientação depois de ouvir algo como:
“O imóvel tem uma pendência.”
“O vendedor está em inventário.”
“A construção não está averbada.”
“Existe um processo.”
“Tem um usufruto.”
Informações assim não significam necessariamente que a compra deve ser abandonada. Mas precisam ser interpretadas.
O advogado precisa entrar apenas quando existe problema?
Não. A atuação preventiva possui uma lógica diferente. Em vez de tentar resolver uma dificuldade depois da compra, a análise ocorre enquanto ainda existe oportunidade de compreender, ajustar ou negociar determinadas condições.
O objetivo é impedir a compra?
Também não deveria ser. Uma análise jurídica adequada não parte da premissa de que o negócio deve ser cancelado. O objetivo é identificar riscos, avaliar sua relevância e explicar quais cuidados podem ser necessários. Nem todo risco impede uma compra.
Due diligence ou acompanhamento completo?
Existem níveis diferentes de atuação. Em alguns casos, o comprador deseja uma análise da operação e pretende conduzir sozinho os próximos passos. Em outros, prefere acompanhamento jurídico também durante negociação, contrato e formalização. São necessidades diferentes.
Conclusão
Um bom momento para considerar uma análise jurídica é quando a aquisição deixa de ser hipotética e passa a envolver um imóvel específico e obrigações concretas.
Imóvel escolhido, proposta aceita, sinal, documentação e contrato são marcos importantes. Quanto antes os pontos relevantes forem compreendidos, maior tende a ser a possibilidade de estruturar a operação antes da conclusão.
Veja também como funciona a due diligence antes da compra.