O imóvel agradou, o preço fechou e a negociação avançou. Na hora de olhar a matrícula, aparece uma expressão que o comprador não esperava: usufruto vitalício em favor de uma pessoa que não é a que está vendendo. Em muitos casos, quem assina como vendedor é o filho, e quem mora no imóvel é a mãe ou o pai.
A dúvida vem em seguida, e é prática. A pessoa continua morando ali depois da venda? Precisa assinar alguma coisa? O banco vai financiar? A resposta que o comprador costuma receber é curta: basta que ela assine junto. Não está errada, mas não responde à pergunta inteira, porque assinar junto pode significar coisas bem diferentes conforme a redação do documento.
Este texto explica o que é o usufruto, o que ele impede e o que ele não impede, como ele costuma se extinguir e quais pontos merecem verificação antes da assinatura. A finalidade não é desestimular a compra de imóvel com usufruto, que é uma situação comum e contornável, mas permitir que a decisão seja tomada com clareza sobre o que se está adquirindo.
O usufruto separa a propriedade do direito de usar o imóvel
A propriedade plena reúne, na mesma pessoa, o direito de usar, de fruir e de dispor do bem. O usufruto divide esse conjunto. Uma pessoa fica com a chamada nua-propriedade, que é o direito de dispor do bem, e outra fica com o uso e com os frutos.
Na prática imobiliária, o arranjo mais frequente aparece em doações feitas por pais aos filhos, com reserva de usufruto para os doadores. O filho passa a constar como proprietário na matrícula, mas quem mora, aluga e recebe os aluguéis continua sendo quem reservou o usufruto.
O usufruto é um direito real registrado na matrícula, e por isso acompanha o imóvel, e não a pessoa que o vendeu. Uma venda feita apenas pelo nu-proprietário transfere a nua-propriedade, e o usufruto continua existindo em favor de quem já o tinha.
Quem vende o quê: as posições não são intercambiáveis
O nu-proprietário pode vender a nua-propriedade sem que o usufrutuário perca o seu direito. O comprador, nesse cenário, torna-se dono de um imóvel que não pode ocupar enquanto o usufruto durar.
O usufrutuário, por sua vez, ocupa posição distinta. O direito de usufruto em si tende a não ser transferível a terceiros, embora o seu exercício possa ser cedido, por exemplo por meio de locação. O que o usufrutuário pode fazer, e é o caminho usual nas compras, é renunciar ao usufruto.
A matrícula mostra o usufruto, mas não conta a história inteira
A matrícula indica que o usufruto existe e quem é o usufrutuário. Nem sempre esclarece, porém, se ele é vitalício ou tem prazo, e se recai sobre o imóvel todo ou sobre parte dele.
Por isso, a leitura da matrícula tende a ser complementada pela leitura do título que originou o usufruto, geralmente uma escritura de doação ou um formal de partilha. É nesse documento que costumam aparecer cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade ou incomunicabilidade, que podem exigir tratamento próprio.
Como o usufruto costuma se extinguir
O usufruto vitalício se extingue com a morte do usufrutuário, e a extinção é averbada na matrícula mediante apresentação da certidão de óbito. Quando há mais de um usufrutuário, é preciso verificar se o direito foi instituído com cláusula que transfere a parte de um ao outro, porque isso altera o momento da extinção.
Existem outras hipóteses, como o decurso do prazo quando o usufruto foi instituído por tempo determinado, a consolidação na pessoa do proprietário e a renúncia. Nas compras em vida do usufrutuário, a renúncia é o caminho mais utilizado.
A renúncia depende de forma e de registro
A renúncia ao usufruto não se presume e não se prova por conversa. Ela costuma ser feita por escritura pública e produz efeito perante terceiros quando averbada ou registrada no cartório de registro de imóveis competente.
Na prática, é comum que o usufrutuário compareça à própria escritura de compra e venda e renuncie ali, no mesmo ato, de modo que o comprador adquira a propriedade plena. Esse detalhe de redação é o que separa comprar o imóvel de comprar apenas a nua-propriedade.
Usufruto e financiamento tendem a conversar mal
Instituições financeiras costumam exigir garantia sobre a propriedade plena. Um imóvel gravado com usufruto de terceiro tende a ser recusado como garantia, ou a exigir que a extinção ocorra no mesmo ato da contratação.
Quando a compra é financiada, a sequência dos atos importa. É comum que a renúncia, a compra e venda e a constituição da garantia sejam praticadas na mesma escritura, o que exige alinhamento prévio entre banco, cartório e partes.
Posse, aluguéis e despesas enquanto o usufruto existir
Se o usufruto permanecer, algumas consequências se mantêm durante a sua vigência, e convém que estejam claras antes da assinatura:
- o usufrutuário tende a manter a posse e a decidir sobre o uso do imóvel, inclusive locando-o;
- os aluguéis e demais frutos tendem a pertencer ao usufrutuário;
- as despesas ordinárias de conservação e os tributos correntes costumam recair sobre o usufrutuário;
Nada disso torna a operação inviável, mas altera de forma relevante o que o comprador está adquirindo e quando poderá usar o bem.
O que verificar antes de assinar
Alguns pontos concentram a maior parte das dúvidas nesse tipo de negociação e podem ser esclarecidos com antecedência:
- se o usufruto está vigente, extinto sem averbação ou já baixado na matrícula;
- quem são os usufrutuários e se todos participarão do ato;
- se a renúncia constará da própria escritura ou de instrumento apartado;
- se há cláusulas restritivas no título de origem;
- o tratamento tributário do ato de extinção no município do imóvel.
Conclusão
Imóvel com usufruto não é imóvel com defeito. É imóvel com uma estrutura jurídica que precisa ser lida com atenção, porque a diferença entre adquirir a propriedade plena e adquirir apenas a nua-propriedade não aparece no preço nem no anúncio, e sim na redação dos documentos.
Identificar o usufruto não é motivo para desistir da compra. Na maioria das operações, o ponto se resolve com a participação do usufrutuário no ato e com o registro correto da extinção. O que costuma gerar problema não é o usufruto em si, mas descobrir tarde demais que ele continuou existindo depois da assinatura.
A análise prévia serve exatamente para isso: transformar uma expressão desconhecida na matrícula em uma informação compreendida, que permita decidir com consciência sobre o que está sendo comprado e em que condições.
Veja também como funciona a due diligence antes da compra.