Em algumas negociações, a informação chega de forma quase casual: o vendedor está se separando, ou já se separou, e por isso quer vender o imóvel. Às vezes é o próprio motivo da venda. Outras vezes aparece só quando o comprador pede a documentação e encontra uma certidão de casamento com alguma anotação, ou uma matrícula em nome de um casal que já não vive junto.
A dúvida que se instala é simples de formular e difícil de responder sozinho: basta a assinatura de quem está negociando, ou o ex-cônjuge também precisa participar? E se a separação já foi decidida, isso encerra o assunto? O comprador percebe que está diante de uma questão de família que produz efeitos diretos sobre o imóvel que ele quer adquirir.
Este artigo esclarece por que divórcio e partilha são coisas distintas, como o regime de bens define quem precisa assinar, o que a matrícula mostra e o que ela costuma demorar a mostrar, e por que essas compras, em muitos casos, seguem normalmente quando a documentação é organizada na ordem certa.
Divórcio e partilha são etapas diferentes
O divórcio dissolve o vínculo conjugal. A partilha divide o patrimônio construído durante o casamento. As duas coisas podem acontecer no mesmo ato, mas frequentemente não acontecem.
É comum que o casal se divorcie primeiro e deixe a divisão dos bens para depois, seja por falta de consenso, seja por conveniência. Nesse intervalo, o imóvel continua pertencendo aos dois, ainda que apenas um resida nele ou conduza a negociação.
Por isso, a certidão de casamento averbada com o divórcio responde apenas parte da pergunta. Ela informa que o casamento acabou, não informa quem ficou com o quê.
O regime de bens define quem precisa assinar
O regime adotado no casamento determina se o imóvel entrou ou não na comunhão. Na comunhão parcial, regra geral quando nada foi pactuado, os bens adquiridos onerosamente durante o casamento tendem a ser comuns, mesmo que registrados no nome de um só.
Na comunhão universal, praticamente todo o patrimônio se comunica. Na separação de bens, a comunicação tende a não ocorrer, embora existam particularidades conforme a origem do bem e a forma como foi adquirido.
Daí a importância de identificar o regime antes de definir quem assina o contrato. Um imóvel registrado apenas em nome do vendedor pode, ainda assim, pertencer economicamente ao casal.
A outorga do cônjuge é exigência de forma, não formalidade vazia
Para a venda de imóvel, o ordenamento em regra exige que o cônjuge do proprietário manifeste concordância, salvo em regimes que dispensam essa exigência. Essa concordância é chamada de outorga conjugal.
Quando ela falta e era necessária, o negócio pode ser questionado pelo cônjuge que não participou. A consequência prática não é apenas teórica: a escritura pode não ser lavrada, ou a venda pode ser objeto de discussão posterior.
A outorga costuma ser dada por assinatura no próprio instrumento ou por procuração com poderes específicos. É uma etapa simples quando prevista, e uma dificuldade real quando lembrada às vésperas da escritura.
A matrícula pode estar desatualizada
A matrícula reflete o que foi levado a registro. Se o casal se divorciou e partilhou os bens, mas não registrou a partilha, a matrícula continuará mostrando a situação anterior.
Por isso, na análise desse tipo de operação, a certidão de casamento atualizada costuma ser tão relevante quanto a matrícula. É nela que aparecem as averbações de casamento, divórcio e eventual alteração de regime.
Documentos antigos, guardados desde a época do casamento, tendem a não servir para essa verificação. O que importa é a situação de hoje.
O acordo de partilha só produz efeito pleno depois de registrado
É frequente o vendedor apresentar um acordo de partilha, judicial ou por escritura, dizendo que o imóvel ficou com ele. Esse documento tem valor entre as partes, mas enquanto não é registrado na matrícula, a titularidade perante terceiros permanece como está.
Isso não impede a compra. Significa apenas que existe uma etapa a cumprir, e que o contrato pode prever expressamente o registro da partilha como condição para a escritura.
Alternativamente, dependendo da operação, os dois ex-cônjuges podem figurar como vendedores, o que resolve a questão sem depender do registro prévio.
União estável segue lógica semelhante
Casais que viveram em união estável também podem ter formado patrimônio comum. A diferença é que a união estável nem sempre está documentada, o que torna a verificação menos evidente do que no casamento.
Existem escrituras declaratórias e contratos de convivência que podem estar registrados, e há situações em que a existência da união é discutida judicialmente. Quando há indício de convivência relevante no período de aquisição do imóvel, o tema costuma ser examinado com atenção.
Processos de família podem gerar restrições sobre o imóvel
Discussões patrimoniais entre ex-cônjuges às vezes produzem medidas que alcançam bens específicos, como indisponibilidade, bloqueio ou anotação de litígio. Nem todas aparecem imediatamente na matrícula.
Alguns elementos costumam ser reunidos antes do sinal em operações assim:
- matrícula atualizada, com todas as averbações;
- certidão de casamento atualizada, ou documentação sobre união estável;
- pacto antenupcial, quando o regime não é o legal;
- certidões de distribuição em nome de ambos os cônjuges;
- cópia do acordo de partilha e comprovação de seu registro, se houver.
A leitura conjunta desses documentos costuma revelar rapidamente se a venda pode ser conduzida por um só ou se depende dos dois.
Conclusão
Comprar de vendedor em processo de divórcio não é, por si só, uma operação arriscada. É uma operação em que a identificação de quem tem legitimidade para vender depende de mais documentos do que o habitual.
Encontrar uma pendência nessa verificação também não significa desistir. Em boa parte dos casos, a solução passa por incluir o ex-cônjuge no contrato, registrar a partilha antes da escritura ou condicionar o pagamento principal à regularização da titularidade.
O objetivo de examinar esses pontos antes é permitir que o comprador saiba exatamente de quem está comprando e quando a transferência poderá ser concluída, dependendo do que a situação concreta apresentar.
Veja também como funciona a due diligence antes da compra.